Реконструкция

Разработка проекта для реконструкции исторических зданий

На этапе проектных работ для исторического объекта определяют перечень ограничений — требований к сохранению или реставрации тех или иных элементов здания, использованию определенных материалов и технологий и т.п. В большинстве случаев такие требования распространяются только на фасад, реже — на фасад и кровлю

При сохранении исторического наследия важно оставить неизменным внешний вид здания. При этом сохранность строительных конструкций чаще всего не имеет значения

Охранные требования могут распространяться на элементы интерьеров — оформление холлов, галерей, лестниц, внутренних помещений здания.

Проектная документация при реконструкции исторических объектов обязательно проходит согласование. Перечень инстанций, которые должны одобрить реконструкцию, зависит от местного законодательства. В него обязательно входят органы КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры). Проектирование выполняется на основе архитектурного заказа, колерного бланка и других документов и требований, ранее оформленных такими инстанциями.

До начала проектирования обязательно выполняются следующие исследования:

• оценка состояния грунта под объектом и на прилегающей к нему территории;
• исследование фундамента, оценка его несущей способности, степени износа;
• обследование несущих конструкций (оценивается их способность выдерживать нагрузку, которая будет приходиться на них после реконструкции здания);
• оценка прилегающей территории, возможности ее использования для расширения площади здания, организации автомобильной парковки, улучшения подъездных путей и пр.

Если реконструкция предполагает слишком большое увеличение нагрузок на грунт, фундамент, несущие конструкции, отдельно разрабатывается проектная документация по их укреплению, реконструкции или замене так, чтобы получить требуемые прочностные характеристики.

При формировании проектной документации описываются изменения, которые будут вноситься в конструкцию, планировку здания, порядок прокладки новых коммуникаций, внутренней отделки, организации территории рядом с объектом и т.п. Каждый такой проект сотрудниками компании «Олимпия» (г. Москва) разрабатывается индивидуально — с учетом особенностей объекта и требований к его характеристикам после реконструкции.

Реконструкция торговых центров

Для торговых площадей своевременная реконструкция, адаптация к требованиям рынка особенно важна: без этого торговый центр потеряет посетителей, покупателей, а вместе с ними — и арендаторов. Реконструкция может выполняться по двум основным направлениям:

• реновация, улучшение характеристик для повышения класса объекта. При этом исходная концепция торгового центра остается неизменной;
• смена концепции, ребрендинг. Предполагает изменение планировки, адаптацию пространства под запросы арендаторов из определенных сегментов, изменение функций для отдельных зон. От устаревших или нерентабельных форматов при этом отказываются, убирая слишком большие фуд-корты, галереи с мелкой «нарезкой» помещений, сложной планировкой.

При реконструкции торговых центров учитывают особенности новых форматов торговли: предусматривают зоны для выдачи товаров, возможности для максимальной автоматизации торговли, для совмещения форматов (продажи комбинируют с досугом, развлечениями, общественным питанием).

Преимущества реконструкции жилых домов

• Увеличение срока эксплуатации.
• Модернизация инженерных систем.
• Снижение расходов на обслуживание.
• Повышение уровня безопасности, комфорта.
• Увеличение стоимости жилья на вторичном рынке.
• Улучшение внешнего вида.

Реконструкция жилых домов возможна с отселением жильцов (полным/частичным, временным/постоянным) или без него.

Мероприятия по реконструкции:

• ремонт/замена элементов инженерной инфраструктуры (отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, электрических сетей, лифтового оборудования);
• восстановление несущих конструкций;
• замена оконных и/или балконных стеклопакетов;
• утепление, облицовка фасадов;
• устранение вентиляционного эффекта в подъездах;
• ремонт чердаков, подвалов, кровли.

В некоторых случаях может производиться надстройка зданий, перепланировка, модернизация помещений, расположенных на первых этажах (под коммерческое использование).

В ходе реконструкции компания «Олимпия» предлагает решения, разработанные с учетом особенностей проекта. Например, в старых домах потери тепла из-за особенностей ограждающих конструкций оцениваются в 25% от общего объема. Но даже двукратное улучшение теплозащиты стен (за счет применения большого количества дорогих теплоизоляционных материалов) без полноценной реконструкции других элементов (ремонта кровли, замены окон) снижает уровень затрат на энергопотребление в лучшем случае на 10-12%

Поэтому важно модернизировать инженерные системы и оптимизировать режимы их использования

Улучшение энергоэффективности здания (до 60%) – один из основных показателей успешной реконструкции жилого дома.

Факторы снижения теплопотерь:

• 25% – утепление фасадов, кровли;
• 20% – модернизация инженерных систем;
• 10% – энергосберегающие стеклопакеты;
• 5% – устранение избыточной вентиляции.

Действующие стандарты вентиляции предполагают ежесуточный приток свежего воздуха в жилое помещение в количестве не менее 2 тыс. кубометров. Простым проветриванием добиться этого невозможно. К тому же зимой такие методы приводят к большим теплопотерям (свыше 50% от общих теплопотерь здания). Хорошее решение – установка энергосберегающих окон с вентиляционными клапанами. Они позволяют обеспечить регулируемый приток воздуха в нужном объеме (без образования конденсата или обледенения клапана). Еще один вариант – установка принудительной вентиляции с системой очистки и рекуперацией (повторным использованием в здании воздуха из вентиляционного оборудования).

Замена стеклопакетов обычно происходит одновременно с внешней отделкой стен здания. Сегодня часто обустраивают вентилируемый фасад. На стенах монтируется металлический каркас, слой теплоизоляции, облицовка. При этом между стеной и отделкой оставляют небольшой зазор, в котором циркулирует воздух. Это снижает образование конденсата, способствует выведению влаги, обеспечивая долгую эксплуатацию конструкций. Обустройство такой фасадной системы обходится в среднем на 25-30% дороже невентилируемых (при этом она в 1,5-2 раза долговечнее).

Красивая отделка улучшает внешний вид многоквартирных домов. Благодаря комплексной реконструкции 40-50-летние здания получают вторую жизнь.

Реконструкция жилого здания для улучшения качества жилья

Работы проводятся по нескольким направлениям.

Планировочные решения. Планировка может не меняться, но при этом при реконструкции будут усилены несущие конструкции, улучшены характеристики стен. Изменение планировки может быть частичным (переносятся только легкие стены и перегородки). Возможно изменение структуры расположения квартир при той же площади здания или ее увеличение за счет возведения пристроек, строительства новых этажей, использования цокольного или мансардного этажа.

Если проводится перепланировка, характеристики квартир улучшают: убирают проходные комнаты, расширяют площадь кухонь, разделяют санузлы, объединяют комнаты и квартиры.

Ограждающие конструкции. Для старого жилого фонда реконструкция требует улучшения характеристик кровли и фасада и, в первую очередь, снижения потерь тепла. Для этого устраивают вентилируемые фасады или заменяют слой теплоизоляции, проводят ремонт кровли или изменение ее конструкции, выполняют замену отделочных материалов.

Ремонт. Предполагает восстановление или замену изношенных конструкций, замену декоративной отделки, усиление несущих конструкций, восстановление нормальной тепло-, звуко-, гидроизоляции.

Модернизация инфраструктуры. Жилым зданиям старой постройки требуется обновление инженерных систем (увеличение мощности электросети, реконструкция водопровода и канализации, системы отопления, вентиляции). Дополнительно могут устанавливаться системы безопасности. Реконструкция может предполагать улучшение характеристик прилегающей территории (ограничение проезда, устройство уличного освещения, ливневой канализации).

Подход к реконструкции жилого здания должен определяться характеристиками застройки. Если дом имеет архитектурную или историческую ценность, ее сохраняют, восстанавливая фасадные элементы, сохраняя облик здания. При реконструкции могут реставрироваться, восстанавливаться даже элементы внутреннего устройства, если они имеют ценность: лестницы, арки, лепнина, камины и др.

«Сталинские» здания рассчитаны на 100-150 лет эксплуатации и часто имеют хорошую сохранность. Реконструкция таких домов предполагает только их модернизацию: обновление коммуникаций, коррекцию планировок, благоустройство прилегающей территории. Типовые панельные дома имеют меньший ресурс эксплуатации, но и для них реконструкция оказывается выгодной. По опыту инженеров компании «Олимпия» она позволяет продлевать срок их службы еще на 30-40 лет, полностью меняя облик здания, его планировку и характеристики.

Реализация плана реконструкции

Если монтажные и строительные работы проводятся на территории предприятия, которое продолжает действовать, необходимо убедиться в том, что ремонтные работы не мешают трудовому процессу, но в целом деятельность компании можно сохранить на прежнем уровне, или снизить. Дирекция предприятия обязательно заключает договор и ставит подпись на согласовании плана работ с генеральным подрядчиком. Дополнительно потребуется согласование всех видов монтажных и строительных работ.

Важно учитывать, что даже при следовании плану процесс реконструкции может оказаться продолжительным по времени

Наиболее эффективной является реконструкция узловым методом, когда проводится условное деление здания на несколько частей. При этом осуществляется монтаж оборудования, наладка, проводятся строительные работы. Как только один узел закончен, его проверяют и передают в эксплуатацию.

Основной этап

Состав работ, сроки их проведения, организацию, используемые технологии определяет проект. При реконструкции промышленных объектов могут выполняться:

— ремонт, модернизация, улучшение характеристик конструкций:

• усиление или устройство нового фундамента (в том числе для монтажа тяжелого промышленного оборудования);
• ремонт, перенос, усиление, строительство новых несущих стен, перегородок;
• устранение существующих дефектов: трещин, повреждений, неровностей, следов износа, выработки;
• ремонт, замена, усиление несущих конструкций (включая перекрытия, несущую конструкцию кровли, стены);
• изменение высоты перекрытий (увеличение для установки крупногабаритного оборудования или уменьшение для увеличения числа этажей);
• возведение пристроек, устройство подземного, цокольного, мансардного этажа, строительство надстроек (увеличение этажности);
• строительство крытых переходов, галерей при реконструкции группы сооружений, расположенных на общей территории;
• выполнение перепланировки: изменение назначения, формы, площади помещений, их взаимного расположения, размещения дверных, оконных проемов, оборудования.

— отделка:

• выравнивание, декоративная отделка стен, полов, потолков;
• проведение наружной отделки, включая полную реконструкцию фасада;
• отделка с использованием специализированных материалов при устройстве производственных, лабораторных, «чистых» помещений.

— модернизация и дооснащение:

• обновление основных инженерных систем, коммуникаций, включая устройство или модернизацию системы вентиляции, кондиционирования, отопления, водоснабжения, электроснабжения, канализации, водоотведения, с увеличением мощности, производительности;
• установка, замена, перенос сантехнического и другого инженерного оборудования;
• монтаж или обновление систем видеонаблюдения, пожарной безопасности, контроля доступа;
• подготовка к монтажу промышленного оборудования: устройство оснований, вывод электроподключений, вентиляционных каналов и других коммуникаций.

Строительная компания «Олимпия» выполняет реконструкцию промышленных сооружений, проводит проектирование, предпроектные работы, изыскания. Мы организуем работы, не останавливая производство, обеспечиваем их безопасное проведение даже в стесненных условиях, используя для этого малогабаритную технику, специализированное оборудование для перемещения грузов, монтажа свай, резки, сверления железобетонных конструкций.

Капитальный ремонт и текущий ремонт

Капитальный ремонт – это комплекс строительных мероприятий по улучшению состояния зданий и сооружений. Капремонт помогает устранить физический износ, улучшить эксплуатационные свойства объекта.

Ремонтные работы касаются всех частей здания:

• фундамента;
• стен и колонн;
• перегородок;
• крыши и кровельного покрытия;
• междуэтажных перекрытий и полов;
• окон, дверей и ворот;
• внутренних штукатурных, красочных и других покрытий для облицовки;
• фасадов;
• центрального отопления;
• вентиляции;
• водопровода и канализации;
• горячего водоснабжения;
• электрических сетей, освещения и связи.

Капитальный ремонт здания может быть комплексным или частичным.

Текущий ремонт – это работы по возобновлению ресурса объекта без существенного изменения капитальных конструкций, инженерных систем. Текущий ремонт производится быстрее, проще и экономичней капитального ремонта.

В текущий ремонт могут входить следующие работы:

• укрепление фундамента, перекрытий;
• устранение поверхностных деформаций, мелких повреждений, частичная замена отдельных элементов;
• окраска, герметизация стыков в стенах, смена участков обшивки, ремонт фасадов;
• замена водосточных систем, устранение дефектов вентиляции и утепления;
• устранение неисправностей крыши, кровельного покрытия;
• восстановление или же замена отдельных элементов дверей, окон, полов, балконов, лестниц;
• восстановление исправностей печей, очагов, систем центрального отопления, водоснабжения;
• усовершенствование внутренней отделки;
• восстановление мусоропроводов;
• ремонт тротуаров, дорожек и т. д.

Обзор документа

Рассмотрен вопрос о постановке на кадастровый учет реконструированного объекта недвижимости.

В частности, указано, что если изменились количество этажей, высота, объем, площадь, заменены и (или) восстановлены несущие строительные конструкции, то нужны документы для кадастрового учета изменений такого объекта.

Если при реконструкции ряда объектов был образован новый (новые) или из одного возведены несколько, то необходимы материалы в отношении объекта (объектов).

Отмечено, что образование объектов может сопровождаться в т. ч. изменением вида (например, в результате реконструкции здания (сооружения) возведен объект незавершенного строительства).

Что касается преобразованного объекта, то его можно снять с учета только после госрегистрации прав на новый.

Если в результате реконструкции здания (сооружения) образовано новое, то в отношении расположенных в нем помещений могут быть проведены следующие процедуры. Кадастровый учет изменений на основании заявления и техплана, содержащего сведения о кадастровом номере нового объекта. Кадастровый учет в связи с прекращением существования помещения. Учет образованных или созданных помещений.

Относительно реконструкции многоквартирных домов разъяснено следующее.

Внесенные в кадастр сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости (объектов) носят временный характер, за исключением отдельных случаев. Соответствующий статус утрачивается со дня госрегистрации права него (них).

Как указал Росреестр, в отношении образованных в результате реконструкции многоквартирных домов временный статус сведениям не присваивается.

Для постановки на кадастровый учет образованного в результате реконструкции многоквартирного дома, а также расположенных в нем помещений (в том числе образованных и (или) созданных) вместе с заявлением нужно представить техплан, содержащий в т. ч. разделы в отношении всех помещений (не преобразованных и ранее учтенных, а также созданных).

Если образованные помещения относятся к общему имуществу в многоквартирном доме, то вышеуказанный временный статус не присваивается. В отношении квартир действует противоположное правило (временный статус утрачивается с даты госрегистрации прав).

Дополнительно разъяснена процедура присвоения кадастровых номеров объектам после реконструкции.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Определение понятий

Для того чтобы проводить сравнение, нужно дать определение рассматриваемым понятиям. На этой основе можно будет искать различия и сходства.

Модернизация представляет собой обновление объекта, как производственного, так и жилого или коммерческого. Применяется процедура для приведения постройки или архитектурного объекта в соответствие  с современными нормами, требованиями и критериями состояние. Также понятие применяется к обновлениям в иных сферах – производство, техническая составляющая, образование, услуги. В результате модернизируемый элемент получает набор улучшений и становится удобным, понятным и доступным. В случае со строениями – еще и безопасным. Подвергнуть процедуре можно различные объекты с любым целевым назначением. Изменение ранее имеющихся характеристик не является основной задачей. Главным становится улучшение и добавление функций и возможностей.

Реконструкция – это запланированная и целенаправленная деятельность по изменению параметров возведенных ранее строений и сооружений. Процесс может относиться к восстановлению отдельных элементов объектов. Изменению подлежат такие показатели, как высота здания, количество этажей (в сторону увеличения или уменьшения), замена инженерного оборудования и коммуникаций, их внедрение, если раньше отсутствовали – например, газификация или проведение воды в дом.

Начало работы

Необходимо обследовать помещение, перед тем как приступить к работе

Это важно сделать, чтобы перед началом работ абсолютно полностью определиться с участием необходимых специалистов. Весь результат обследования необходимо зафиксировать в особом документе

Как раз на основании его и выдается заключение с полным перечнем, в котором указан список всех элементов конструкции обследуемого здания, а также, что немаловажно, степени его износа. К тому же по заключению данного перечня можно судить, нужна ли реконструкция вообще, целесообразно ли ее проводить в данный временной отрезок. Затем готовится проектная документация. Реконструкция — это важный процесс, поэтому во всех документах должно указываться наименование работ, сроки выполнения, а также необходимость перепланировки и замены. При этом только с наличием утвержденного пакета проекта работ вы сможете приступить к их реализации. Сами же документы согласуются в соответствующих органах. В государственных структурах должны дать утверждение на ваш план реконструкции.

Общие принципы реконструкции зданий и сооружений

Реконструкция – это полная перестройка и переделка здания в целях его улучшения. Работы по реконструкции, как правило, очень масштабны и включают в себя замену всей поверхности пола и крыши, проведение гидроизоляции стен, подвалов, основных помещений, а также ремонт фасада и внутреннюю отделку.

Большинство строительных фирм стали включать в свой список услуг по реконструкции зданий внутреннюю отделку сильно разрушенных помещений, оборудование жилой мансарды и пристройку небольших комнат к уже имеющемуся дому.

Реконструкция всегда подразумевает проведение целого комплекса работ разной сложности. Простая покраска стен не считается реконструкцией, а снос, восстановление и покраска – да

После проведения большого объема строительных работ здание зачастую приобретает совершенно иной вид, меняются основные конструкции. Могут добавиться различные виды построек, мансарды и дополнительные этажи.

Также изменения могут коснуться близлежащей территории, в случае, если проводится её благоустройство – создается специальный план реконструкции, с указанием необходимых расстояний и типов покрытий

Иногда реконструкция затрагивает инженерные системы здания и несущие конструкции. В этом случае речь идет о практически полной перестройке здания. Для того, чтобы провести работы такого масштаба, необходимо иметь соответствующее разрешение. Документ предоставляет заказчик или арендатор, для удостоверения своего права на проведение реконструкции того или иного здания. В пакет входит проектная документация и приложение, в котором описаны все условия проведения перестройки здания.

Реконструкция жилья:

«…Реконструкция жилья — комплекс мер по переустройству жилого дома в связи с физическим или моральным износом. Она предполагает замену устаревшего или установку дополнительного инженерного оборудования, усиление конструкций, специальные меры по повышению теплотехнических характеристик здания, его перепланировку, а также увеличение жилой площади путем надстройки дополнительных этажей и мансард…» (извлечение из «Методических рекомендаций по технико-экономической оценке эффективности реконструкции жилых зданий и определению сроков окупаемости» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8)

Какие могут быть последствия за реконструкцию частного дома без разрешения?

Не все собственники частных домов хорошо знают законодательство РФ. При этом часто приступают к реконструкции без оповещения о таких работах соответствующего органа

Важно понимать, чем это может обернуться

Как правило, при выполнении реконструкции частного строения проблем не возникает

Но важно соблюдать параметры разрешенного строительства. Также надо знать и учитывать допустимые отступы от других объектов

Соответствие всем нормам и требованиям проверяет местная администрация. И на основании этого выносит решение.

Если реконструкция была проведена без предварительного согласования работ, то придется заплатить штраф. Его размер зависит от ситуации. Если были просто нарушены действующие нормы, тогда придется заплатить от 1000 до 2000 рублей. Если же незаконная реконструкция стала причиной негативных последствий для окружающей среды или соседних объектов, тогда величина санкции возрастет до 2000-4000 рублей. После уплаты штрафа необходимо будет зарегистрировать произошедшие изменения. Если в ходе исследования частного обновленного строения будет выявлено нарушение норм ГК, тогда придется привести дом в соответствии с установленными требованиями либо полностью снести его или достроенные блоки (вернуть его в первоначальный вид).

Подобные санкции грозят домовладельцу лишь в случае обнаружения нарушения. И они являются самым безобидными. Куда хуже обвал постройки или нарушение прав владельцев соседнего земельного участка. Надо понимать, что в случае неузаконенной реконструкции не получится совершать никакие сделки с недвижимостью: продавать частный дом, дарить или завещать его, сдавать в аренду. Все они будут признаны незаконными.

Как узаконить реконструкцию частного дома в 2021 году?

После уплаты штрафа требуется узаконить реконструкцию. Делается это в таком порядке:

1. Составить уведомление о планировании внесения изменений в конструкцию дома.
2. Направить документ в территориальную администрацию. Это можно сделать через МФЦ. При себе стоит иметь паспорт, свидетельства о собственности на дом и земельный надел.
3. Получить разрешение.
4. Найти кадастрового инженера и заказать у него проведение исследования дома с целью составления нового технического плана.
5. Получить техпаспорт.
6. Обратиться в местную администрацию с уведомлением о завершении работ.
7. Посетить Росреестр и подать заявление на регистрацию проведенных изменений. Сделать это можно также через МФЦ.

Процедура не является бесплатной. За регистрацию изменений придется заплатить 350 рублей. Также платным является технический план. Его составление у инженера может стоить до 20000 рублей.

Таким образом, реконструкция предполагает расширение дома, создание надстроек, новых этажей. Она требует согласования с местными властями. Делать это нужно до начала работ. Иначе придется платить штраф или возвращать все обратно. Самовольная реконструкция не даст возможности выполнять сделки с частным домом.

Реконструкция — это не так-то просто

Важно понимать, что реконструкция, капитальный ремонт и перепланировка — это совершенно разные процессы. Перепланировка — это изменение конфигурации дома, перенос стен, оконных рам, дверных проемов, различные манипуляции с ними

Капитальный ремонт представляет собой замену устаревших материалов, которые использовались при строительстве здания, на новые. Это комплекс строительных и монтажных работ, целью которого является улучшение технических параметров и характеристик дома, а также жилищных условий.

Реконструкция — это полное изменение параметров и технических характеристик строения. В таком случае осуществляются надстройки новых этажей, добавление обновленных инженерных систем, добавление новых коммуникаций, возведение пристроек непосредственно к основному блоку. А вот сами несущие конструкции не должны заменяться полностью, а быть только отремонтированы. Основным принципом считается добавление новых помещений при сохранении основ самой предыдущей конструкции здания.

Реконструкция фундамента

Фундамент реконструируют, если:

• изменяются свойства грунта: он становится пучинистым, проседает, повышается уровень грунтовых вод, возрастает давление на стенки фундамента и т.п.;
• конструкция изнашивается: есть повреждения гидроизоляции, признаки разрушения бетона, коррозии арматурного каркаса. Из-за износа основания могут появляться трещины, другие дефекты стен, их капиллярное увлажнение;
• площадь фундамента нужно расширить, чтобы возвести пристройку;
• возрастают нагрузки на фундамент, и реконструкция нужна, чтобы усилить его, повысить его прочность.

Чтобы реконструировать фундамент, выполняют следующие работы:

• восстановление его прочности, усиление с помощью закладных элементов, новых несущих конструкций;
• ремонт гидроизоляции. Для изношенных оснований рекомендуется использование проникающей гидроизоляции, которая дополнительно повышает прочность, морозостойкость бетона;
• устройство пристенного дренажа, коррекция состава грунта (его усиление с помощью силикатов, смол, битума, внесение песка для снижения пучинистости);
• устройство новой части фундаментного основания с выполнением прочных связей со старым фундаментом;
• ремонт существующих или устройство новых мест ввода коммуникаций;
• при наличии подпола, подвала, цокольного этажа реконструкция фундамента дополнительно может предполагать усиление стен и их гидроизоляцию изнутри, организацию вентиляции, другие работы.

Процесс работ, связанных с реконструкцией

Все нюансы данного процесса очень сложны

Они становятся еще сложнее в том случае, если реконструкция дома должна проводиться особенно осторожно по той причине, что данное здание является памятником архитектуры. Поскольку в данном случае строение должно остаться в том же виде, в каком существовало ранее, а значит, крайне нежелательно что-либо менять

Реконструкция зданий включает в себя два основных пункта. Чтобы укрепить фундамент и несущие стены, производится работа по усилению несущих конструкций. А вот выполнение наиболее полного капитального ремонта (это обозначает починку или полную замену абсолютно всех систем коммуникаций) касается внутреннего состояния дома. Возможно, что во время реконструкции понадобится полное изменение и переоборудование жилых помещений, но только без особого изменения внешнего вида. Как раз в таком случае и можно сказать, что происходит восстановление объекта с исторической и культурной ценностью

Но если вместе с восстановлением проводится еще и дополнительное сооружение отдельных элементов к зданию (а также в нем), тогда можно утверждать, что данное строение не несет особой исторической важности и ценности, но без осуществления этих работ сохранить дом невозможно

Реконструкция объекта незавершенного строительства. Документация

Объект незавершенного строительства (ОНС) – это такой объект строительства, на который есть разрешение на строительные работы, понесены расходы на сооружение, но он не принят в эксплуатацию (в соответствии с законодательством).

Объект незавершенного строительства может иметь следующие характеристики:

• ОНС может быть идентифицирован;
• сооружение объекта произведено на собственном земельном участке или полученном в пользование, а также на незаконных основаниях;
• перемещение ОНС нельзя произвести без потерь функциональных качеств.

Реконструкционные работы не могут проводиться без предоставления заказчиком техпаспорта, а также документа, который подтверждает право собственности на ОНС.

Техпаспорт на объект незавершенного строительства

Данный документ представляет собой план ОНС, который выполнен в масштабе. В нем подробно описываются все параметры помещений, а также процент готовности. Такой документ не имеет срока годности.

Техпаспорт включает в себя следующую информацию:

• о владельце объекта (его паспортные данные и ИНН);
• адрес объекта;
• основные объемные данные ОНС;
• планировочные данные ОНС;
• конструктивные данные ОНС;
• данные об инвентаризационной стоимости объекта;
• данные о дате капитального ремонта, о материалах строительства и т. д.;
• процент завершенности.

Техпаспорт на ОНС получают после проведения технической инвентаризации. В этот процесс включаются работы по обследованию, обмеру здания и всех помещений в нем. Таким образом, появляется возможность определить состояние объекта и включить полученные данные в специальную форму. В результате технической инвентаризации можно:

• определить фактический объем и площадь здания;
• оценить техническое состояние объекта;
• установить стоимость.

Техническая инвентаризация проводится не только для получения техпаспорта перед проведением реконструкционных работ, но в и в следующих случаях:

1. После проведения реконструкции или капитального ремонта объекта, перед принятием его в эксплуатацию.
2. Перед проведением государственной регистрации права собственности на ОНС.
3. Перед проведением государственной регистрации права собственности на ОНС, образовавшегося вследствие деления, объединения объекта.
4. По желанию заказчика.

Разрешение на строительство (реконструкцию)

Реконструкция объекта капитального строительства это процесс, требующий наличия еще одного документа – разрешения на строительство. Такой документ подразумевает обладание права на строительные или реконструкционные работы.

Разрешение выдается на термин, который предусмотрен проектом организации строительства того или иного объекта. Документ также может быть выдаваться на отдельные этапы строительства или реконструкции.

Разрешение на строительство (или реконструкцию) не требуется:

• для возведения гаража на участке земли, предоставленному физическому лицу для целей, которые не связаны с ведением предпринимательской деятельности. Это же касается строительства на земельном участке, который предоставлен для ведения дачного хозяйства, садоводства;
• при строительстве или реконструкции объектов, которые не являются объектами капитального строительства (навесы, киоски и др.);
• при строительстве на земельном участке сооружений, строений вспомогательного использования;
• при изменении объектов капитального строительства, их частей, если эти изменения не касаются конструктивных характеристик их надежности, безопасности;
• при капитальном ремонте объекта капитального строительства.

Период действия разрешения на строительство или реконструкцию может быть продлен Службой государственного надзора и экспертизы по заявлению застройщика. Запрос должен быть подан не менее чем за шестьдесят дней до завершения срока действия разрешения.

Сравнение

На основании приведенных определений можно провести сравнение понятий. Это поможет систематизировать имеющиеся отличия. Это позволит избежать ошибок во время применения терминов в разговоре или документообороте.

Реконструкция предполагает, что работа будет связана с определенным объектом. Он станет основой, которая подвергнется улучшению. Работа может вестись в одном из направлений: восстановление исходного состояния возведенного объекта или основное переустройство, затрагивающее строительную сферу и архитектуру

Рассматриваемый комплекс мероприятий реализуется с использованием имеющихся планов и документов, так как важной составляющей является сохранение облика здания. Также реконструкция может быть направлена на изменение технических показаний

В этом случае предполагается изменение имеющейся планировки, уменьшение или увеличение площади. Главный элемент работ – восстановление первоначального облика внутри помещения или фасадной части строения.

Если рассматривать модернизацию, то здесь в основе лежит понятие обновления сооружения или его систем. Обусловлена такая необходимость тем, что с течением времени происходит моральное устаревание, которое не соответствует параметрам удобства и безопасности  эксплуатации.

Модернизацию проводят в том случае, когда устарели инженерные коммуникации, уровень теплоизоляции стал меньше положенного, изменились показатели безопасности. В сфере промышленности также проводится реконструкция. В этом случае принято говорить о восстановлении целых производственных комплексов, которые длительное время не выполняли своих основных задач и заложенных функций. Модернизация представляет собой изменение уже построенных и имеющихся на балансе объектов. Основной целью в этом случае указывается отладка производственных мощностей и показателей, направленных на то, чтобы повысить конкурентоспособность определенного производства, завода или фабрики.