Особенности ведения садоводства на землях населенных пунктов при индивидуальном и коллективном использовании

Как признать дом на землях СНТ жилым?

Постройка дома и признание его жилым возможны, как в случае отнесения участка в СНТ к сельхозугодиям, так и в случае его нахождения на земле поселений.

Если участок имеет категорию «Земли населенных пунктов» для того, чтобы узаконить строительство дома следует сначала выяснить, в какой зоне находится участок. Если СНТ находится в пределах жилой зоны, то можно идти с ходатайством об изменении статуса земли к местному начальству.

В случае утвердительного ответа строение можно быстро зарегистрировать и прописаться в нем, но только если дом отвечает всем требованиям благоустроенного жилища, а конкретно СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания».

Проблема статуса нежилых помещений и строений

На практике, довольно часто встречаются зарегистрированные дома в СНТ со статусом нежилое строение или нежилое помещение, что доставляет владельцам массу проблем: от отсутствия почтового адреса до невозможности прописаться (а следовательно — пользоваться поликлиниками, школами и другими учреждениями по месту прописки).

Дом в СНТ со статусом нежилое помещение можно перевести в жилое на основании статьи 23 ЖК РФ. Для этого нужно обратиться в органы местного самоуправления и предоставить следующие документы:

1. заявление о переводе помещения;
2. правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально заверенные копии);
3. план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если оно является жилым, технический паспорт такого помещения);
4. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого помещения).

Если на дом отсутствует технический план, следует обратиться в БТИ с заявлением об изготовлении техплана на жилой дом (жилое строение). И предоставить все необходимые для данной услуги документы.

Когда тех. план будет готов, следует подать заявление в МФЦ о внесении изменений в ГКН, в связи с уточнением характеристик жилого дома, предоставив технический план здания на бумажном и электронном носителе.

Дальше остается подождать 1-2 недели, после чего получить уже новые документы.

Однако перечень может быть и другим. Дело в том, что СНТ подразумевает собой коллективное владение, где каждому из собственников принадлежит определенная доля земельной собственности. Поэтому могут потребоваться еще бумаги. Поэтому рекомендуется изучить учредительную документацию садового товарищества.

Как перевести садовый домик в жилой

Новое в законодательстве дало ответ о том, какой дом можно строить на садовом участке. Но садоводов также интересует, как перевести имеющийся садовый домик в жилой. И снова прорыв – в законе прописано, что такой перевод допустим в порядке, определенном Правительством РФ. То есть больше не требуются судебных тяжб (как это было до 2020 года). Но, к сожалению, пока нет того самого нормативного акта, описывающего упрощенную процедуру.

Однако, если следовать букве закона, то определенные способы имеются:

1. Путем реконструкции. Это обычная процедура, аналогичная уведомительному порядку о строительстве. Об этом говорилось выше. Если домик нужно будет видоизменять, что-то достраивать, менять и пр., то это оптимальный вариант.
2. Обращение в жилищный орган местных властей. Когда в доме нужно сделать некоторые улучшения (не связанные с перестройкой), например, провести отопление, утеплить стены и т.д. Для этого в администрацию подается заявление на переназначение садового здания в жилое. К заявлению прилагаются тех.план (технический паспорт с подробным описанием сооружения, коммуникаций, сетей и пр.) и правоустанавливающие документы. После вынесения решения о соответствии дома для круглогодичного проживания, документация (заявление на регистрацию, решение комиссии, госпошлина) сдается в Росреестр. После регистрации статус здания считается измененным.

Возможно, в ближайшем будущем будет принято специальное постановление Правительства с подробным описанием процедуры.

Нужно ли разрешение на строительство?

Итак, разрешения на строительство канули в прошлое. Вместо них появился упрощенный порядок, где нужно подать уведомление о планируемом строительстве. Если с документами все в порядке, администрация выдает ответное уведомление – о соответствии требуемым параметрам. Такой ответ считается официальным разрешением на стройку дома – в силу ст. 51.1 ГрК РФ.

Осталось разобраться, нужно ли подавать уведомление о грядущем возведении дома?

В СНТ

Расшифровка СНТ – это садовое некоммерческое товарищество. Сюда входят земельные участки для земледелия и отдыха граждан. СНТ располагаются в границах населенных пунктов или за пределами города, там наиболее плодородные земли и охраняемая территория.

Садовое объединение – это не просто грядки с овощами и парником. Собственник земли может построить в СНТ садовый или жилой дом. Если постараться, то в нем можно даже оформить прописку (регистрацию) – в силу Федерального закона № 217 от 29.07.2017.

До 1 марта 2019 года можно было строить дома в СНТ без уведомлений и разрешений. Застройщик сразу начинал работы, а по их окончании делал технические обмеры строения и регистрировал право собственности в Росреестре. Упрощенка завершилась, теперь стало сложнее.

Закон об «амнистии» не принес радостной вести для владельцев садовых участков. Хотите строить дом в СНТ? Будьте любезны подать уведомление о предстоящих работах (как и в случае с ИЖС и ЛПХ). Иначе возникнут проблемы с оформлением недвижимости.

Разрешение не выдадут в трёх случаях:

• товарищество находится за пределами населенного пункта (попросту на сельхоз угодьях);
• земля в особой зоне (например, особо охраняемая территория, культурный памятник, водохранилище, аэродром);
• форма объединения – огородническое некоммерческое товарищество.

Если все в порядке, подается уведомление. Когда его направлять – до укладки фундамента или в ходе строительных работ – решает собственник. Лучше не торопиться и дождаться ответа администрации. Ведь может быть так, что власти не выдадут разрешение. И тогда на вашем участке останется незавершенный объект строительства. Что с ним потом делать?

В ДНП

Аббревиатура ДНП означает дачное некоммерческое партнерство. Проще говоря, это дачи, огороды и сады. Однако понятие «дача» было упразднено. Следовательно, ДНП также не встречается – вместо них действуют садовые некоммерческие общества или партнерства. Остальное осталось прежним.

Если вы строите в садовом объединении (бывшие ДНП), как и в предыдущем случае нужно уведомить власти о своих намерениях. Положительный ответ можно считать разрешением на строительство дома.

Требования к постройке:

• капитальная основа (наличие фундамента);
• минимум 3 этажа с высотой дома до 20 метров;
• разделение на жилые помещения (комнаты), но не на самостоятельные объекты недвижимости, например – таунхаусы;
• наличие кухни, жилых комнат и прочих помещений со своими габаритами;
• площадь застройки – до 500 кв. метров.

Рассчитав площадь застройки, получим, что на участке в 12 соток можно возвести дом не более 720 кв. метров. Если земля в 6 соток, то площадь составит до 360 кв. метров. Второй вариант укладывается в рамки садового жилого строительства.

На земле под огородничество

Существуют участки, где можно выращивать с/х растения и культуры. Назначение земли прописывают в ее кадастровом паспорте или выписке. Если там стоит графа «под огородничество», значит на земле строить нельзя. В этом и заключается отличие от садового участка.

Индивидуальный жилой дом на земле под огородничество возвести не получится. Бесполезно тратить время на оформление разрешений – администрация их не выдаст. Зато на огороде могут быть некапитальные объекты хозяйственного типа – различные теплицы и места для хранения инвентаря. Не всегда разрешают строить даже бани и гаражи.

Если на огородном участке уже давно стоит некапитальное строение, и оно оформлено в Росреестре – сносить его не нужно. Новые же объекты должны отвечать требованиям к хозпостройкам.

Собственник участка под огородничество может изменить вид разрешенного использования (ВРИ) земли. Для этого подается запрос в местную администрацию, его там обрабатывают, назначают публичные слушания и комиссию. Если все сделать правильно, акт о смене ВРИ придет через 30 дней. Земля получит статус на малоэтажное личное строительство. И тогда, чтобы возвести дом, понадобится получить разрешение, а для этого направить уведомление о начале стройки – как в случае с ИЖС и ЛПХ.

Плюсы и минусы

Принимая решение о начале застройки своего садового надела, важно понимать все его плюсы и минусы, а не действовать под влиянием тренда на собственные загородные дома. Важно взвесить все «за» и «против», особенно если до этого не было опыта проживания в частном доме и ухода за ним

Важно взвесить все «за» и «против», особенно если до этого не было опыта проживания в частном доме и ухода за ним. Какие преимущества получает собственник при строительстве дома на садовой земле:

Какие преимущества получает собственник при строительстве дома на садовой земле:

• Участок уже имеется в собственности либо стоит значительно дешевле, чем для ИЖС.
• Низкие платежи за пользование коммунальной инфраструктурой.
• Отсутствие шумных соседей и автострад под окнами.
• Собственный дом строится в соответствии с личными понятиями о красоте, включая внешнюю и внутреннюю отделку. Соблюдение строительных норм обязательно.
• Ход и скорость строительства зависит от вашего желания и финансовых возможностей.
• Благоприятная экологическая обстановка: чистый воздух, вода, земля, естественные звуки живой природы вокруг.

В чем основные недостатки проживания на садовом участке:

• Строительство дома, соответствующего всем требованиям и нормам, стоит дорого.
• Члены СНТ уплачивают немалые ежегодные взносы, которые идут на обслуживание инфраструктурных объектов.
• Низкая транспортная доступность. Общественный транспорт за город ходит по расписанию, с большими промежутками. Это приводит к необходимости наличия собственного автомобиля для каждого члена семьи.
• Инфраструктура плохо развита. Устранение неполадок (оборванные провода, поломка водонапорной башни) требует много времени.
• Особенности зимнего климата с большими снежными заносами накладывает ограничения на физическую активность.
• Обслуживание дома в зимний период холодов требует значительных усилий.
• Регистрация в садовом домике возможна только через суд.
• Обустройство социальной и транспортной инфраструктуры, даже для садовых поселков находящихся в черте населенного пункта, выполняется за счет собственников-садоводов. Новый закон № 217-ФЗ предусматривает программы софинансирования таких расходов, но найдутся ли на них средства в региональных бюджетах, пока не известно.

Подробнее об основных отличиях садовых земель от ИЖС читайте в отдельной статье.

Какая ответственность ждет нарушителей

Прежде чем строить жилой дом в СНТ, стоит уточнить, можно или нельзя это сделать заранее, до того, как начал работы. В большинстве случаев для такого строительства проще сразу заняться переводом земли в другую категорию. Но есть ситуации, когда выгоднее оказывается сначала возвести садовый дом, а уже затем оформлять его в качестве жилого. Но в любом случае постройку необходимо надлежащим образом оформить.

Самовольная, то есть незарегистрированная постройка, в большинстве случаев подлежит сносу, причем за счет владельца. Решение об этом выносит суд, если имеются веские основания:

• участок не находится в собственности владельца дома;
• нарушены права соседей (например, на получение необходимого количества естественного света);
• при строительстве допущены нарушения, делающие дом опасным для жизнедеятельности других людей или окружающей среды.

В более мягком варианте собственника могут обязать передвинуть часть построек или уменьшить их габариты. Поэтому намного выгоднее выяснить, что можно строить, а также получить разрешение заранее. Необоснованный отказ всегда можно обжаловать.

Преимущества и минусы ИЖС

Агенты по недвижимости всегда начинают с плюсов ИЖС, ведь их у него действительно немало:

• развитая инфраструктура;
• наличие юридического адреса у ЗУ;
• обустройство окружающих территорий за счет муниципальных властей;
• возможность прописаться целой семьей;
• отсутствие проблем с подведением коммуникаций;
• рассматривание земли в качестве залога;
• льготные тарифы на газ, свет и воду.

На фоне плюсов недостатки кажутся многим потенциальным покупателям земли незначительными, но не упомянуть о них нельзя:

• высокая стоимость участка;
• расширение границ только посредством приобретения еще одного надела;
• необходимость оформления всех разрешений на строительство и проектной документации;
• согласование проекта с местной администрацией;
• высокие налоги.

Документы на строительство

До недавнего времени дачно-садовые домики сооружались без разрешительной документации (на ИЖС требовалось разрешение на строительство).

Вопрос:
Нужно ли разрешение на строительство дома на дачном участке сейчас, после изменения законодательства?

Совсем не нужно. Даже отменили уведомительный порядок. До 2021 года был обязателен специальный документ — уведомление о планируемом строительстве, а также уведомление об окончании строительства. Теперь ни разрешение на строительство, ни уведомление не нужны (причем даже для дома на ИЖС).

Но если уведомление было ранее представлено, его обнулять или отзывать не следует. Не нужно после завершения и уведомлять об окончании строительства.

Для получения разрешения строительства дома на садовом участке ничего не нужно делать. Достаточно иметь в собственности земельный участок и правоустанавливающие документы на него. Копии документов на землю, подтверждающие право, в последующем предоставляются в Росреестр для регистрации объекта недвижимости.

А с указанной даты продолжат действовать уведомительные процедуры.

Напомним, что уведомление подавалось (с 2026 года будет подаваться) в муниципалитет. В уведомлении указывается:

наименование администрации, куда подается заявление;

данные о заявителе (застройщике). ФИО, адрес прописки, паспортные данные, почтовый адрес (можно указывать электронную почту) для связи;

сведения о земле, где предстоит стройка. Кадастровый номер, адрес, вид права пользования у заявителя (собственность, аренда и пр.), наличие прав на землю со стороны других лиц (залог, сервитут и пр.), назначение участка (как прописано в кадастровой выписке);

информация об объекте. Вид недвижимости (жилой/садовый), вид работ (строительство или реконструкция), количество этажей, общая высота, метраж жилья, отступы от границ участка со всех сторон и пр.;

графическое изображение объекта. Схема изображается прямо в уведомлении в специальной рамке

Параметры не обязательно соблюдать, важно отразить месторасположения на земельном наделе;

прочие сведения и согласия: способ оповещения заявителя о рассмотрении его обращения, согласие на обработку персональных данных (ставится отдельно подпись), подтверждение, что сооружение не будет разделено на самостоятельные объекты недвижимости, то есть неделимо (ставится отдельно подпись);

итоговая подпись и дата.

Также временно не действуют правила строительства дома на дачном участке, который расположен в исторической части населенного пункта. Но через 5 лет для возведение недвижимости в таком месте должно быть соответствие культурно-историческому ансамблю. Наружный облик жилья должен  будет согласовываться с местной администрацией (с комитетом культы).

Вопрос:
Итак, в итоге, можно ли строить жилой дом в СНТ без предварительного согласования с муниципалитетом?

Да, можно. Законом введен специальный период — садовая амнистия

Важно, чтобы садовод начал, завершил строительство и сдал документы на регистрацию до 01.03.2026 года

Может ли муниципалитет вмешиваться в ход стройки

Нет такого право не предусмотрено, если кончено не будут выявлены нарушения градостроительного законодательства, в том числе на этапе строительства. Допустим, не соблюдены нормы отступа дома от дороги, соседской межи. Либо сооружение создает угрозу жизни гражданами, то есть может обрушиться, создает аварийную ситуацию, ухудшает экологическую обстановку.

Но как можно догадаться такие случаи редкие.

Перевод садового дома в жилой дом

Порядок признания садового дома жилым домом урегулирован Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением…» (ред. от 24.12.2018 г.) (далее-Положение).

Требования, предъявляемые к жилому дому:

Согласно ст. 15 Жилищного кодекса РФ, ст. 4 Положения, жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Иными словами, жилой дом должен:

• Быть построен на фундаменте, т.е. иметь прочную связь с землей;
• Быть безопасным для жизни и здоровья жильцов;
• Иметь электроснабжение;
• Быть обеспечен водоснабжением;
• Иметь канализацию (септик);
• Быть обеспечен теплоснабжением.

Необходимые документы:

1. Заявление о признании садового дома жилым домом.

Заявление пишется в свободной форме с обязательным указанием следующих сведений:

• ФИО заявителя;
• Почтовый или электронный адрес заявителя;
• Кадастровый номер земельного участка;
• Кадастровый номер садового дома.
• Способ получения решения органа местного самоуправления (лично, по почте, в МФЦ).

Образец заявления: Скачать

1. Выписка из ЕГРН на садовый дом. Если садовый дом не зарегистрирован, то правоустанавливающий документ на дом (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Предоставление выписки не является обязательным.
2. Заключение по обследованию технического состояния объекта. Данный документ является основой для принятия решения о переводе садового дома в жилой. Заключение готовится специализированной организацией или ИП, которые являются членами СРО в области инженерных изысканий. Пример такого заключения:
3. В случае, если садовый дом находится в ипотеке, то необходимо нотариальное согласие залогодержателя (банка) на переоформление дома.

Подача документов в Администрацию. 

Документы подаются лично в Администрацию или через МФЦ. В ответ специалист Администрации или МФЦ выдает заявителю расписку в получении документов.

Срок рассмотрения заявления – 45 календарных дней.

По истечению указанного срока, Администрация выносит одно из двух решений:

• о признании садового дома жилым домом;
• об отказе в признании садового дома жилым домом.

В случае отказа, Администрация обязана в решении сослаться на одно из следующих оснований для отказа:

1. Заявление не содержит обязательных сведения (почтовый адрес, кадастровые номера);
2. Отсутствует заключение по обследованию объекта;
3. Заявитель не является собственником садового дома;
4. В ЕГРН отсутствуют сведения о правах на садовый дом;
5. Не представлено согласие залогодержателя (банка);
6. Виды разрешенного использования земельного участка не предусматривают размещение дома.

Заявитель не согласный с решением об отказе вправе обжаловать его в судебном порядке в течение 3 месяцев.

Регистрация дома в садовом товариществе

Зарегистрировать дом в СНТ может владелец земли или его уполномоченный. Процедура состоит в следующем. Земля товарищества принадлежит СНТ, но получив в нем надел владелец имеет право строительства на нем дома, хозпостроек, выращивания сельскохозяйственных культур и, самое главное, регистрации права собственности на этот участок. Процедура регистрации в кадастре делает земельный участок самостоятельным объектом, а владельца — собственником.

• права собственника на распоряжение имуществом в полним объеме, а это продажа, дарение, наследование, залог, аренда;
• обозначение границ земельного надела в натуре, снижение рисков конфликтов из-за размежевания с соседями;
• упрощение подключения сетей газо-, электро-, тепло- и водоснабжения.

Составление технического плана нужно для получения кадастрового паспорта постройки. Здесь потребуются услуги сертифицированного кадастрового инженера или компании, владеющей разрешением Росреестра на этот вид деятельности. На техническом плане наносят габарит постройки, привязку к координатам, планировку, входы в здание, расположение проемов. В многоэтажных домах показывают поэтажные планы постройки. Он также включает текстовую часть, в которой описывают параметры недвижимости, включая кадастровую стоимость.

Подготовленную документацию и заявление подают через МФЦ, при личном обращении или в почтовом отправлении. Взамен при подаче в МФЦ вы получите от оператора перечень принятой документации, срок регистрации и дата выдачи выписки, завершающей процедуру регистрации.

• В собственность оформляются капитальные постройки, положения закона не касаются временных и хозяйственных строений;
• Регистрируются здания высотой до 3-х этажей, считая подвал и цоколь;
• Требования по площади постройки отсутствуют, но обширные строения могут вызвать вопросы и трудности.

На проведение действий по оформлению прав на жилое строение уходит две недели. После внесения в базы кадастрового учета всех данных, переданных в пакете документов, собственник получает выписку из ЕГРН. Именно она и является доказательством регистрации объекта недвижимости за конкретным гражданином.

Что такое дачная амнистия? Это упрощенная схема регистрации земельного участка и всех построек на нем с минимальным набором документов. Самым первым значимым документом был закон о дачной амнистии № 93-ФЗ, сейчас он утратил свою силу после ряда изменений.

При обращении платежный документ о факте произведенной уплаты пошлины можно не предоставлять. Информация о том, что требуемая сумма внесена, должна отражаться в регистрирующем органе автоматически. Копию можно вложить в пакет документов только для ускорения процесса рассмотрения.

Федеральный закон № 340-ФЗ, вступивший в действие с 04.08.2018 года, внес изменения в порядок строительства садовых и жилых домов на участках земли, предназначенных для ИЖС, ЛПХ и садоводства. Теперь возведение и реконструкция объектов недвижимости на таких землях требует уведомления местной администрации.

Сегодня земельный участок, находящийся в садоводческом (дачном) товариществе, а также постройки на нем, можно зарегистрировать с предоставлением для этого минимального набора документов. После оформления земли в собственность, жилой дом можно оформить только по следующим бумагам:

Анализ отличий

Быстрее всего разобраться в том, что лучше – ИЖС или СНТ, поможет сравнительный анализ отличий, приведенный в виде табличных данных.

Даже такой подробный анализ не даст полного представления о том, какой выбор сделать при покупке земли. Теоретически покупатель может сделать одни выводы, а на практике ситуация окажется иной.

Известны случаи, когда купленный участок под жилищное строительство требовал подведения всех коммуникаций к границам и заведения их на территорию.

С учетом получения разрешительных документов этот процесс занял более полугода и обошелся владельцу в несколько сотен тысяч рублей незапланированный расходов.

И, наоборот – земля садоводческого товарищества, расположенная в 20 километрах от города, уже имела заведенный электрический кабель и септик. В итоге подготовительный этап строительства не занял и 2 месяцев. Они ушли на бурение скважины и ее оборудования.

Исходя из всего сказанного выше, можно сделать один вывод – каждая сделка по купле-продажи земли должна рассматриваться в индивидуальном порядке с учетом плюсов, минусов и размера дополнительных расходов, которые придется понести собственнику в первые месяцы.