🔑 как быстро и безопасно продать квартиру без риелтора: важные моменты

Как быстро продать квартиру: советы, заговоры

Народные приметы пришли из древности: они помогают людям совершать важные процедуры, полагаясь на судьбу

Если обратить внимание на происходящие вокруг события, соотнести их с предстоящей сделкой, получится заранее вычислить результат. Приметы и заговоры для ускоренной продажи недвижимости помогут оперативно решить жилищный вопрос

Как быстро продать квартиру: народные приметы

Существует несколько народных примет, связанных с продажей недвижимости:

• поведение домового;
• тайна продажи;
• отказ от продажи недвижимости со стороны проживающих членов семьи;
• наличие подходящего покупателя.

Домовые селились в тех квартирах и домах, где не было животных. Это домашний дух славянских народов, покровительствующий жилищу, поддерживающий его чистым и убранным. Если творилось неладное, домовой был недоволен поведением хозяев. Домашнего духа необходимо задобрить: поставить блюдце с молоком, бубликами или печеньем возле плиты.

В предстоящей сделке домовой помогает собственникам. Нужно поговорить с добрым дедушкой, попросить у него помощи. Магический хозяин не хочет отпускать полюбившихся ему домочадцев, начинает вытворять странные вещи. По вечерам слышны звуки звенящей посуды, неясные стуки на кухонных шкафах.

Еще одна примета – не стоит рассказывать незнакомым людям о предстоящей сделке, хвастаться о том, что покупатель найден, и квартира скоро продастся. Это может вызвать зависть у соседей и знакомых. Лучше говорить о продаже тогда, когда договор уже подписан.

Квартира подлежит длительной продаже, если проживающие там люди отказываются от переезда. Родственники это или квартиросъемщики, не имеет особого значения: личность привязана энергетически к месту жительства, что влияет на быстроту сделки.

Стоит обсудить с жильцами возможность переезда в другое жилище, описать его преимущества. Распространенная примета – наличие нудного, медлительного покупателя. Клиент долго колеблется, выбирает, пытается сбросить цену. Он не покупает жилье, но позже приходит клиент, предлагающий нужную цену для оформления сделки.

Как быстро продать квартиру: заговоры

В белой магии есть несколько простых, безобидных ритуалов, помогающих оформить договор купли-продажи в ближайшее время. Такие обряды не принесут негативных последствий, но действительно ускорят операции по поиску нужного клиента:

• обряды с веником;
• ритуалы с водой;
• использование еловых иголок;
• применение пшеницы.

Веник с древних времен считался символом чистоты, домашней благодати, он часто помогал в обрядах, связанных с жильем. Чтобы обряд подействовал, в 3 часа ночи необходимо взять изделие, изготовленное из натурального материала и прочитать над ним заговор: «Вот мету я, подметаю, соринки выбиваю. Как соринки уйдут – покупатели придут. Первые два не купят, а третий станет лучшим. Аминь». Пол подметается с первыми лучами солнца грядущего утра.

Вода – хранитель энергетической информации, на нее делают белые заговоры. Нужно провести генеральную влажную уборку в помещении, вымыть полы. Тряпку необходимо выжимать над ведром, а после полуночи произнести слова над этой водой: «Вскоре будешь не моей, станешь ты чужою. Покупатель вот придет и квартиру заберет, взамен денег принесет. От пола, до потолка, от окошек до дверей – быть тебе не моей». Грязную воду выливают на порог после заговора, но лучше не выплескивать ведро, чтоб не столкнуться с непониманием соседей, а лишь разбрызгать часть жидкости.

Техника подклада используется в старообрядческой магии и не несет вреда. Для продажи квартиры нужно взять в лесу 7 еловых иголок. Они кладутся в правую ладонь и заговариваются текстом: «Елочка-красавица, погляди на мою хату, смотри какая статная. Призови покупателя: пусть бежит за покупкой, оценивает, платит деньги». Иглы следует положить под порог, после продажи – выкинуть в лесу.

Подклад еще делают из пшеницы, купленной на рынке. Зерна разбрасывают по дому, приговаривая: «Катись зерно, катись красивое. Прибей к нам покупателя богатого». Этот простой заговор поможет в ближайшие дни совершить сделку.

Дальнейшие действия

Пошаговая инструкция для продажи квартиры без риэлтора, как правило, выглядит стандартно. Когда предпродажная подготовка проведена, самое время изучить рынок недвижимости. Делать это целесообразно относительно похожих объектов недвижимости по площади, состоянию и расположению, изучить цены можно на сайтах по продаже квартир или в печатных изданиях.

Итак, по порядку.

1. Оцените стоимость квартиры. Сделать это можно самостоятельно, обратившись к профессиональному оценщику или воспользовавшись услугами онлайн-калькуляторов. В любом случае цену не следует значительно завышать или занижать, риэлторы советуют хитрить: к желаемой стоимости добавьте 30–50 тысяч и укажите возможность торга: покупателям всегда приятно получить скидку.

Поместите объявление на сайты по продаже недвижимости. Для этого нужно сделать 7–10 фотографий хорошего качества при достаточном освещении (на них должны быть запечатлены все помещения, включая балкон и коридор), приложите план квартиры и напишите грамотный текст. В последнем стоит конкретно указывать достоинства квартиры. Если планируется оставить в квартире некоторую мебель, об этом необходимо написать, как и то, возможна ли продажа под ипотеку или материнский капитал.

Организуйте показ квартиры

При наличии спроса жилплощадь нужно будет демонстрировать её потенциальным покупателям, и стараться акцентировать внимание на достоинствах жилья.

Мнение эксперта
Елена Бондаренко
Высшее юридическое образование Специализация: недвижимость, трудовое и семейное право

Об эксперте

«Многих интересует вопрос: может ли риэлтор продать квартиру без хозяина? Конечно, такой вариант возможен при наличии нотариально заверенной доверенности на продажу имущества. Однако при таком развитии событий высок риск быть обманутым. Если не хочется заниматься продажей, стоит рассмотреть вариант с доверенностью на ведение дел, но не на заключение сделки. Нужно учитывать, что поручить продажу можно любому дееспособному человеку, причём уровень его полномочий можно регулировать: от права на оформление документов до права подписания договора».

Предварительный договор. Когда найден покупатель и обговорены условия, необходимо составить предварительное соглашение, в котором будут содержаться нюансы передачи прав на жильё. Типовой договор можно найти в интернете и добавить лишь данные продавца, покупателя и квартиры. На этом этапе может быть получен задаток (обычно 10% стоимости жилья).

Договор купли-продажи. Если и покупателя, и продавца устраивают условия сделки, можно переходить непосредственно к заключению договора купли-продажи

Составлять его лучше при помощи профессионального юриста и заверять нотариально: важно не упустить нюансов, иначе сделку можно будет просто признать незаконной.

В тексте договора должно быть следующее:

• данные (паспортные, личные, контактные, адресные) продавца и покупателя;
• описание квартиры, адрес, метраж (согласно документам);
• стоимость жилого помещения, написанная прописью и цифрами;
• обременительные факторы (если таковые есть);
• условия и сроки передачи прав собственности и квартиры;
• согласие всех собственников и/или наличие разрешения органа опеки (если затронуты интересы детей);
• способ получения оплаты и сроки;
• подтверждение дееспособности сторон.

1. Передача прав и получение прибыли. После оформления договора есть два способа, как продать квартиру без риэлтора: через МФЦ или Росреестр. Необходимо обратиться в одну из организаций, оплатив госпошлину (2000 рублей). Через 9 рабочих дней будет получена выписка из ЕГРН, подтверждающая переход прав на квадратные метры другому человеку. После оформления документов покупатель обязан перевести всю стоимость квартиры указанным в договоре способом.

Отзывы на тематических сайтах говорят о том, что продать квартиру без риэлтора можно. Конечно, это требует знания некоторых нюансов и повышенного внимания к ним. Процесс продажи может затянуться на несколько месяцев и даже лет, однако удастся существенно сэкономить, да и обратиться к юристу за консультацией можно в любой момент, что будет стоить значительно дешевле работы с агентством недвижимости.

Опасно ли продавать квартиру без риэлтора? Нет, но риск есть всегда: в законодательстве множество уточнений и пояснений относительно процедуры продажи, поэтому грамотное составление договора поможет минимизировать возможность оспаривания сделки. Основное правило, которое стоит запомнить: прописывать в договоре все детали и обязательно заверять его у нотариуса, таким образом, при обращении в суд удастся отстоять свои права и не остаться без денег и недвижимости.

Подготовка квартиры: почему важна предпродажная подготовка

Человек, никогда не сталкивавшейся с продажей квартиры, наивно полагает, что главное условие продажи – хороший ремонт. Да, квартира в приличном состоянии будет стоить немного дороже той, где давно не менялись обои

Но это ли важно? Вы потратите очень много денег лишь для того, чтобы пустить пыль в глаза, а новый хозяин всё равно всё переделает под себя. Это закон

Не стоит тратить силы и время на то, что, вероятно, всё равно будет сломано

Сделайте точечный ремонт, чтобы скрыть лишь видимые огрехи. Не лишним будет просто передвинуть шкаф или повесить непрозрачные шторы. Покупатель при первом посещении даже не запомнит какого цвета обои в комнате. В основном его будет интересовать состояние сантехники, дверей, бытовых приборов.

Кстати, оценить квартиру можно и с помощью он-лайн калькулятора, такие услуги есть на большинстве специализированных сайтов.

Большое значение играет…запах жилья. Безусловно, каждая квартира имеет свой воздух

Но очень важно перед приходом гостей нейтрализовать неприятные запахи и, как минимум,провести влажную уборку. Избавьтесь от захламления, проведите ревизию тех помещений, где обычно копится пыль

Очистите все сантехнические приборы, плиту и раковины.

Ненужные вещи лучше выкинуть или продать – незаставленная квартира выглядит просторнее

Это касается балкона и прихожей, захламленные они выглядит не так презентабельно. Квартира будет выглядеть просторнее без лишних предметов, особенно это касается грузных шкафов и антресолей. Больше света и воздуха!

”Веселая дискотека”

И в чем супер преимущество, супер выгода такой ситуации для продавца квартиры? Вот эти люди из дома, из подъезда, из района — им не нужно ничего рекламировать. Они знают все супер классные особенности этого места. Они знают почему здесь надо жить.

А самое главное, что когда свои тащат сюда своих, то это еще одна дополнительная ценность. Здесь живет какая-то семья и они родственников сюда тоже хотят. То есть звонят своим родственникам и говорят: “Ну-ка, приезжайте сюда к нам, здесь же мы!”.

Даже если район этот не очень, даже если квартира с нюансами: ”Зачем вам покупать другую квартиру с нюансами, если здесь же мы?”. То есть дополнительная ценность создается.

И, таким образом, разброс цен на квартиры, который на рынке существует — синусоида предложения, скажем так, — она имеет какое-то среднее значение. Если это чужие, абсолютно незнакомые “холодные” покупатели через интернет-сайты приходят — одно среднее значение.

Если же это какие-то родственники или друзья тащат сюда своих родственников или друзей в этот район, то в среднем цена предложения повышается. Люди больше готовы платить, потому что здесь дополнительная уникальная вот такая вот особенность, что здесь живут их близкие люди с которыми им будет приятнее жить по соседству.

И вот, получается, все начинают названивать своим друзьям и родственникам, и все их сюда зовут: “Приезжайте, приезжайте, приезжайте, поселяйтесь в этой квартире!”. Многие из них, конечно, пока еще не готовы, пока еще не созрели и они пока еще не едут сюда, не покупают сразу эту квартиру.

Но, вот эти друзья и родственники прожужжали им всю голову про то, что здесь продается квартира. И они ходят, у них голова набита этой информацией, что там квартира, там классная квартира и там классный район.

У них есть свой круг знакомств — люди с которыми они общаются, то есть это люди в других районах уже живут, в области, в другом городе и так далее. И как только где-то звучит информация, что кто-то присматривает хорошую квартиру и не знает где купить, вот такие разговоры идут.

Эти люди в своем этом кругу знакомых моментально вспоминают и говорят: “Нам же только что прожжужали всю голову, что вот классная квартира и все супер. У меня родственники знают все, отличная квартира. Там живут мои друзья, поэтому все здорово!”.

И происходит вот такая “система одуванчика”, это похоже на одуванчики. Все вот эти люди, которых тащат сюда друзья и родственники, им все мозги забили этой квартирой. Они еще своему окружению рассказывают о том, что там такое есть. И вот эти одуванчики растут-растут из всего района во все стороны.

В чем особенность вот этого всего происходящего? Все эти люди и все их окружающие люди в 99% случаев не ходили пока еще ни на какие сайты. Они не оформились в уже готового покупателя квартиры, который держит в руках деньги и мониторит по району какие-то варианты.

Да, даже если мониторили, то они не знали, куда им переезжать. А тут им все расхваливают уже друзья, через знакомых — там отличная квартира. То есть, это гораздо теплее информация, гораздо легче на такое решиться. Да, там друзья все расскажут и покажут от чистого сердца.

Собирается огромная база покупателей, которые не ходили еще ни на какие сайты. Они только были в стадии созревания, в стадии готовности. Они были на стадии бытовых разговоров о переезде. А тут они узнают, что есть уже готовая возможность. И все, они обращаются: “Что, как, чего?”.

Им объясняют — вот тут документы давайте проверим, вот это давайте сделаем. То ли через агентство недвижимости, то ли просто к юристам обращаются, у всех своего рода ситуация. И начинается процесс, причем процесс активный. Вот эту схему мы называем “веселая дискотека”.

Человек, который играет в затяжное снижение, он за 2-3 года нащупает свою верхнюю точку и продаст по своей цене. По второму сценарию за пару месяцев. По крайней мере мы видели статистику, что по такой схеме даже дорогие квартиры в 70% случаев уходят за 2 месяца. В пределах 2-х месяцев.

Бывают квартиры по 20 миллионов, которые за 2 недели уходят. А одна из квартир совсем недавно вот по этому сценарию ушла просто в первые дни, с первого показа. И осталась куча рекламной продукции на нее, которую попросту теперь некуда девать и люди думают, что с ней делать.

Пошаговая инструкция

Построение взаимоотношений с риэлтором необходимо начинать с личного общения. На встрече необходимо максимально полно донести информацию о том, что из себя представляет квартира, желаемый размер средств для получения от продажи и ожидаемые сроки совершения сделки. Не стоит соглашаться на заключение устных договоренностей, так ведут себя непрофессиональные риэлторы или те, кто не готов к честным и открытым взаимоотношениям.

Желательно определиться с возможным кругом покупателей. Оптимальным является клиент с «живыми» деньгами, но в действительности такой вариант встречается сегодня редко. Значительное количество сделок сегодня совершается с привлечением ипотечного механизма, материнского и жилищного сертификата. В связи с этим стоит заранее известить риэлтора о своем желании или отказе работать с покупателями по такой схеме.

После показа объекта недвижимости важно достигнуть основных договоренностей и составить договор. В документе должны быть учтены следующие моменты:

В документе должны быть учтены следующие моменты:

1. Четко указывайте предмет договора в виде продажи квартиры;
2. Проверяйте наличие и правильность сведений о риэлторе, собственные паспортные данные, дату составления документа;
3. Для исключения недоразумений четко идентифицируйте объект недвижимости, указывайте точный адрес и основные характеристики помещения;
4. Пропишите размер вознаграждения за предоставления услуг, он может быть указан в процентах или в виде фиксированной суммы;
5. Указывайте срок действия договора, условия расторжения и проконтролируйте факт отсутствия штрафных санкций.

Не стоит сразу подписывать договор, поэтому желательно взять подготовленный вариант с собой и тщательно изучить документ в спокойной обстановке. При возникновении вопросов не стоит пренебрегать дополнительной консультации с юристом.

Важно прописать максимально полно круг обязанностей риэлтора:

• поиск покупателя, в том числе вопросы подачи объявлений в СМИ и на интернет-площадки;
• вопросы показа квартиры;
• полномочия на сбор документов;
• границы снижения цены.

Часто продавцы параллельно с привлечением посредника продолжают поиск потенциального покупателя самостоятельно, поэтому стоит обратить внимание на содержание пункта о расторжении договора и можно ли параллельно самим продавать объект недвижимости. Стоит знать о том, что клиент вправе вносить любые изменения в стандартный бланк договора и подписывать договор только при согласии с прописанными в нем условиями.

Взаиморасчеты при продаже квартиры

Есть разные варианты расчета, и стороны сами определяют самый удобный для себя.

Передача наличных

Это самый простой, но небезопасный вариант. Возможен риск получения фальшивых купюр либо недостаточного их количества. Чтобы минимизировать вероятность негативных последствий, наличные нужно принимать в присутствии свидетелей, а также проверить банкноты на подлинность.

Также можно принять наличные в банке, чтобы сразу внести их на счет. В этом случае пересчет и проверка проводится кассиром, который зачислит их на депозит.

Аренда депозитарной ячейки

Покупатель помещает деньги за квартиру в депозитарную ячейку в присутствии банковского работника, а стороны составляют договор об условиях передачи денежных средств. Например, продавец получает доступ к ячейке после регистрации права собственности по предъявлению выписки из ЕГРН или ДКП, а если сделка сорвется – покупатель может беспрепятственно вернуть свои деньги.

Стоимость ячейки устанавливается за каждый день аренды – от 70 до 200 рублей, в зависимости от тарифов конкретного банка.

Аккредитив

Покупатель открывает счет в банке и зачисляет на него деньги, а после регистрации сделки и проверки документов, финансовая организация переводит их продавцу. Если сделка срывается, покупатель также забирает всю сумму. Стоимость аккредитива – примерно 2000 рублей.

Депозит нотариуса

Покупатель вносит оплату не на свой счет, а на депозит нотариуса, который переводит финансы продавцу после завершения сделки. Этот способ безопасный, но самый дорогой, так как нужно дополнительно оплачивать услуги нотариуса.

Обременение в пользу продавца

Если квартира приобретается в рассрочку, данное условие отображается в ДКП и регистрируется в ЕГРН. До полной выплаты покупатель не сможет распоряжаться имуществом без согласия продавца.

Таким образом, продажа недвижимости предполагает различные нюансы, которые необходимо самостоятельно учитывать при проведении сделки без риелтора.

Особенности

Купля-продажа может осложниться при возникновении некоторых нюансов. Например, при продаже площади в коммунальном жилье.

Возникнуть могут такие сложности, как:

• отказ соседей получить уведомление (нужно предъявить в Росреестр конверт с отметкой об отказе в получении),
• игнорирование уведомления (следует обратиться к нотариусу, который выдаст подтверждение направления уведомления),
• местонахождение соседей неизвестно (обратиться с заявлением о признании безвестно отсутствующими к нотариусу, а по истечении года — в суд),
• сосед умер, а наследник не вступил в права (данный вопрос решается через суд).

Если была перепланировка

Квартиру с перепланировкой продать несложно, если перепланировка узаконена. Для оформления документов следует обратиться в Жилищную инспекцию или БТИ.

При неузаконенной перепланировке продажа также допускается при условии, что будущий владелец согласен зарегистрировать изменения в помещении собственными силами.

Использование маткапитала

Свои особенности существуют и в сделках с привлечением материнского капитала.

В этом случае имеется 2 варианта осуществления продажи:

• без получения кредитных средств, то есть ПФР просто перечисляет деньги на счет, открытый продавцом,
• средства на счет продавца перечисляет банк.

При использовании материнского капитала необходимо придерживаться следующего алгоритма действий:

1. Проверить, насколько покупатель платежеспособен.
2. Подписать договор.
3. Осуществить государственную регистрацию сделки.
4. Передать в ПФР заявление, в котором указаны реквизиты счета продавца.
5. Получить деньги (рассмотрение заявления осуществляется в течение 60 дней).
6. Снять обременения, обратившись в Регистрационную палату.

Продажа военнослужащим

Есть некоторые нюансы в случае продажи квартиры военнослужащему.

В данной ситуации необходимо учесть некоторые риски для продавца:

• вероятность, что покупатель-военнослужащий уволится до даты завершения продажи,
• отказ от покупки тогда, когда право нового собственника оформлено,
• необходимость подготовки большого пакета бумаг,
• приобретаемая военным недвижимость должна соответствовать требованиям банка.

Кредитные организации выставляют следующие требования:

• хорошее состояние объекта,
• коммуникационные и инженерные системы находятся в приемлемом состоянии,
• отсутствие перепланировки,
• наличие правоустанавливающих документов,
• отсутствие прав на помещение у третьих лиц.

Демонстрация квартиры: как правильно?

Если покупателю понравилась квартира, перед составлением договора купли-продажи и заключением сделки, он захочет посмотреть помещение. От правильной презентации недвижимости зависит вероятность заключения сделки. Время демонстрации помещения стоит оговорить заранее. Если покупателей несколько, сроки должны быть максимально четкими. В случае изменения планов, стоит незамедлительно сообщить об этом покупателям. Если в квартире присутствуют ценные вещи и документация, не относящаяся к сделке, все это лучше убрать.

Видео

Когда потенциальный клиент впервые приходит в квартиры, он обычно заканчивает осмотр максимально быстро. Однако у человека может возникнуть большое количество вопросов. Продавец должен быть готов ответить на них. Вести себя стоит сдержанно и вежливо. Это позволит расположить к себе потенциального клиента.

Цену на квартиру можно корректировать во время заключения сделки. Если выгодное предложение заинтересует сразу несколько людей, владелец помещения сможет сделать наиболее подходящий для него выбор. Переговоры стоит производить на комфортной для продавца квартиры территории.

Первый этап: с чего начать?

Перед тем как продать квартиру в Москве, необходимо осуществить важное мероприятие. Оценить недвижимость

Всем понятно, что продавец хочет продать подороже, а покупатель — купить подешевле. Однако, перед тем как размещать информацию о вашей жилой площади в бумажных изданиях и Интернет-ресурсах, необходимо определить оптимальную цену. Итак, давайте выясним, за сколько продать квартиру. Для того чтобы выяснить величину оптимальной цены, необходимо узнать стоимость, по которой наиболее вероятно у вас захотят приобрести вашу недвижимость. Сделать это достаточно просто. Приобретите несколько журналов или найдите несколько сайтов, где есть разделы покупки/продажи недвижимости. Затем подберите варианты, которые максимально похожи на ваш собственный. Чтобы наверняка не ошибиться, можете посетить некоторые из предложенных квартир под видом покупателя. Не бойтесь задавать все интересующие вас вопросы, уточняйте детали, критически сравнивайте вашу квартиру с рассматриваемой. После посещения нескольких подобных вариантов уже будет складываться представление о рыночной стоимости. Можно пойти немного другим путем. За некоторую плату пригласите оценщика. Основываясь на собственном опыте и общепринятых нормах, он составит вам ориентировочную стоимость вашей квартиры. Исходя из полученных данных, вы сможете выставить свою цену. Тем не менее, следует помнить, что завышенная стоимость способна неоправданно затянуть процесс поиска покупателя. Таким образом, вы потеряете не только свое время, но и финансовые средства.